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【結論!】東京で買うなら新築でなくリノベーション済み中古マンションが良い5つの理由

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近年続いている不動産価格の高騰で、2019年現在一般サラリーマンの

マンション購入はますます難しい状況になっています。

東京カンテイが2018年9月25日に発表した「年収倍率(年収÷70㎡換算価格)」によると、

2017年時点での全国平均は、新築マンションの年収倍率が7.81倍(2016年は7.47倍)

となっており、年収倍率が上昇した地域が22地域から28地域に増加しました。

2011年以降続いていた上昇トレンドが2016年に一段落したものの、価格上昇により

新築マンションが非常に購入しづらい状況となっています。

特に東京都では、平均年収556万円に対して新築マンションの価格は実に13.26倍の

7371万円と前年に引き続き13倍を超えている状況です。

 

こういう状況の中、中古マンションをリノベーションして売り出すサービスが

勢いづいてきており、需要と相まって活況になってきています。

マンション購入者の目線が新築を諦めて、リノベーション済みの中古マンション

に向きだしているのです。

そのトレンドの理由としては以下の5つが挙げられます。

リノベーション済中古マンションが注目されている理由

1.中古マンションは新築に比べ価格が手ごろ
2.中古マンションは資産価値が落ちにくい
3.購入後の生活のイメージがしやすい
4.すぐに住める
5.資産構築になりやすい

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 1.中古マンションは新築に比べ価格が手ごろ

まず、下記のグラフを見てください。


出所:東京カンテイ

これは首都圏の新築・中古マンションの価格推移を表わしたグラフです。

これを見ると上昇トレンドが始まった2012年と2018年を比較した場合、

新築が1,351万円(約32%)上昇しているのに対して、中古は711万円(約27%)

の上昇に留まっています。

これにはいろいろな原因が考えられますが、中国を中心とする外国からの

投資マネーが主に新築に向かったことが一因とされています。

東京など都市部では新築はもはや実需(そこに住みたいために購入する需要) 

をかけ離れて 投資対象となっているため、一般のサラリーマンには手が出しずらい

状況となっている一方、中古は十分に購入を検討出来る状況にあるのです。

次に下記のグラフを見てください。


出所:東京カンテイ

これは主要都市別の中古マンションの価格推移です。

これを見ると東京23区や大阪市など、新築価格の高騰が激しかった地域

で中古の価格の上昇が比較的大きくなっている傾向があります。

この傾向はしばらく続くと考えられるため、本格的な価格上昇する前の

今が購入を検討するチャンスと言ってよいかと思います。

 

2.中古マンションは資産価値が落ちにくい

マンションを中古で買った場合の資産価値はどうなのでしょうか?

RC(鉄筋コンクリート)マンションの法定耐用年数は47年です。

一方、木造家屋の法定耐用年数は22年です。

これはどういうことかというと、仮に築20年のRCマンションを

購入した場合、47年-20年でまだ残存する法定耐用年数が27年も

残っていることになります。一方、木造は22年-20年で残存する

法定耐用年数はわずか2年ということになります。

 

これはどういう差になるかというと、銀行からローンを引く際

に物件の担保価値がまだ半分以上残っているRCマンションには

十分な担保価値があるため有利な条件で融資が引ける一方、木造

の建物にはほとんど担保価値が残っていないことになります。

このように、RCマンションの資産価値は47年かけてゆっくりと

低下していくため、中古であっても十分な資産価値があるのです。

 

3.購入後の生活のイメージがしやすい

新築マンションを購入する場合、まだマンションが建設されて

おらず、実物が確認出来ない段階で契約することが多くあります。

もちろんモデルルーム等で部屋のイメージはついているものの

日当たりや窓からの景色、共有スペースの広さ、建物周辺の環境

などは想像するしか手段はありません。

一方、中古であれば間違いなく実物を自分の目で確認し、納得が

いった時点で契約できるため、細部まで物件の良し悪しを確認出来る

というメリットがあります。

 

4.すぐに住める

新築は契約しても実際に住むまでに数年かかることも珍しく

ありませんが、中古であれば契約すれば翌日から住むことも

可能です。

これは非常に大きなメリットで、数年後の引っ越しに

備えてソワソワすることなく、すぐに早く新しい環境に移って

新生活をスタートすることが出来るのです。

特に家族を持った方などはお子様がいち早く新しい環境に馴染む

ことが出来るため子供さんにとってのメリットも大きいと言えます。

 

5.資産構築になりやすい

新築マンションの販売価格には、企画会社・施工業者・販売会社などの

利益が多く乗っており、実際の資産価値以上に割高になっているケースが

ほとんどです。

そのため、新築マンションに1日でも住んで中古マンションとして売りに出した

場合、そうしたいわゆる新築プレミアムが削ぎ落されるため、新築販売価格から

いきなり2割程度落ちることもめずらしくありません。

つまり、新築マンションを購入する人は実際の資産価値以上に割高な買い物を

しているということになるのです。

一方、リノベーション済み中古マンションの場合、そのマンションの本来の価値

に近い実勢価格で購入することが可能であるため、支払う金額と受け取る資産価値

が釣り合っているケースが多く、購入したマンションが自分の資産になるのです。

 

これはどういった場合に表面化するかというと、仮にマンション購入の1年後に

そのマンションを売りに出す場合、新築であれば残ったローン残高よりも安い価格

でしか売却できないケースがほとんどですが、中古の場合ローン残高以上の価格

で売れることも多くあります。つまり中古マンションは将来的に転売や賃貸に出す

といったことになった場合でも、資産価値があるため有利に行える可能性が高い

のです。

 

日本人は新築に対する信仰が高い国民と言われていますが、特に東京など都市部に生活

する人にとってリノベーション済み中古マンションという選択肢は非常に理にかなった

有効な選択肢であると言えるのです。

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